‘Kurtardığımız her bina zafer’

MERT İNAN İstanbul – İstanbul’da muhtemel Marmara zelzelesinden etkilenecek ilçelerin başında Zeytinburnu geliyor. İlçe genelindeki yapı stoğunun yüzde 78’i, 1999 öncesi inşa edilen binalardan oluşuyor. Bu nedenle şimdi 17 Ağustos 1999 sarsıntı felaketinden çabucak sonra periyodun belediye idaresi, İBB’ye başvurarak istekli pilot bölge olmayı talep etmiş fakat bu talep kamuoyunda Zeytinburnu’nun megakentteki en riskli bölge olduğu algısına neden olmuştu. 2000 yılından sonra ilçe genelinde kentsel dönüşüm çalışmaları başlatılsa da istenilen ivme dört yıl evvel misyona gelen Zeytinburnu Belediye Lideri Ömer Arısoy devrinde yakalanmaya başlandı. Zeytinburnu’nda zelzele risklerini azaltmak için başlatılan dönüşüm projelerindeki son durumu Milliyet’e anlatan Arısoy, “En büyük ve kesin maksadımız en geç 20 yıllık süreçte Zeytinburnu’ndaki tüm konutları zelzeleye güçlü duruma getirmek” dedi.

İlçede 1999’dan evvel yapılan yapı stoğunun oranı nedir?

Maalesef yüzde 78 üzere yüksek bir sayıdayız. Bu hakikaten hareketle imar planı notlarımız ile birçok fırsat sunuyoruz. Parseller büyüdükçe, bizim yetkimizde olmak kaydıyla 15 kata kadar imar müsaadesi verebiliyoruz. İlçemizdeki kat sınırlaması kalkıyor. 15 katlı bir bina 47-48 metre dikey mimariye denk geliyor. 15 kat silüet açısından tehdit oluşturmuyor.

Kentsel dönüşüm çalışmalarında istenilen ivme yakalandı mı?

2019’da vazifeye başladıktan bir ay sonra Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’nü kurarak işe başladık. En büyük gayemizin ve önümüzdeki 20 yıllık süreçteki en kıymetli probleminin yapı stoğunun sarsıntıya güçlü duruma getirilmesi olduğunu deklare ettik. Fakat asrın felaketi kentsel dönüşüm takviminin değişimini, daha doğrusu geriye çekme zorunluluğunu gözler önüne koydu. Bina yahut kat maliklerinin uzlaşarak yerinde dönüşümün hayata geçmesi en büyük temennimiz. Bu maksatla dönüşümü teşvik edecek, yıkıp yine yapmanın maliyetini hafifletecek fen notu çalışmasını hayata geçirdik. 2019’dan bu yana yükselen bir eğri yakaladık. Her yıl dönüşüm için verdiğimiz ruhsat sayısı artıyor. 2022’de inşaat dalının çok süratli olduğu 2013-2014 devrindeki ruhsat sayısını yakalamak üzereyiz. Zeytinburnu’nda sarsıntıya hazırlanma süreci ve yakalanan ivmeden çok mutluyuz.

Zeytinburnu’nun 17 Ağustos’tan sonra pilot bölge olması ne manaya geliyor?

17 Ağustos sarsıntısından sonra 1999-2000 yılları ortasında ilçemizi pilot bölge ilan ettirdik. İBB’den pilot bölge talebimizle maalesef kamuoyunda güya Zeytinburnu, İstanbul’un en riskli ilçesi üzere bir algı oluştu. Bir defa daha hatırlatmak isterim ki, Zeytinburnu 17 Ağustos’tan sonra pilot bölge seçilmedi, biz belediye olarak istekli olduk.

Bu gönüllülük sonrası kentsel dönüşüm projeleri ivme kazandı mı?

1999-2019 ortasında KİPTAŞ ile bin 200 konut dönüştürüldü. Loca Mahallesi ve Kıyı Park projeleri de bu periyotta tamamlanırken anahtar teslimi yapıldı. 2019’dan bu yana dört bölgede hummalı bir çalışma başlatıldı. Beş Telsiz Mahallesi’nde TOKİ ile yürüttüğümüz 160 konutluk dönüşüm projesinde Mayıs ayında anahtar teslimi olacak. Etraf Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile yaptığımız başka dönüşüm projesi ise Telsiz Mahallesi’ni kapsıyor. 281 konut ve 97 ticarethaneyi dönüştürüyoruz. Önümüzdeki yılın birinci çeyreğinde anahtarları teslim edeceğiz. Üçüncü şantiyemiz tabiatıyla dönüşme imkanı olmayan büsbütün kaçak yapılmış 20 parsel diye isimlendirilen Yedikule Göğüs Hastalıkları Hastanesi’nin üstündeki alan. Buradaki beş katlı kaçak yapılarla, çabucak belediye binasının gerisindeki rezerv konut olarak yapılmış yerlerin takası yapıldı. Anahtar teslimine de başladık. Yıkılacak riskli alanda sonrasında ne yapılacağına Etraf Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı karar verecek. Dördüncü proje ise sur tecrit bandında kalan Arnavut Mahallesi’nde yürütülecek. 382 konutu dönüştüreceğiz. Böylece 2019’dan bu yana şahsen belediye olarak bin 263 konutun dönüşümüne imza atmış oluyoruz. Bir de özel dal tarafından başlatılıp çözülememiş projelerin önünü açarak yaptığımız dönüşümler var ki, toplamda bin 131 konut bu sayede dönüştürülüyor.

İETT Blokları da dönüşüme giriyor mu?

İETT Blokları, Arnavut Mahallesi’nin üstünde yer alan bir bölge. Buradaki kat malikleri kendi ortalarında anlaştılar. Böylece eski konutlar yıkılıp yine yapılıyor. İETT bloklarında yeni yapılan konut sayısı 460. Önümüzdeki yıl daireler teslim edilecek. Misal sorun Seyit Nizam’daki Personel Konutları için de geçerliydi. Belediye Meclisi’nden karar aldık. İBB Meclisi’nden de karar geçerse 96 konut da bu alanda dönüşüme girecek.

Çırpıcı’daki sıkıntılar aşıldı mı?

Çırpıcı sorunu değerli. Çırpıcı’ya daha evvel müteahhit girmiş ve riskli yapı uygulaması kapsamında dönüşüm için konutların yıkımına başlanmıştı. 2019’da misyona geldiğimizde şantiyedeki çalışmalar durmuştu. Buradaki problem ve sorunu kendi kentsel dönüşüm projemiz üzere sahiplendik ve malikleri eşit dağılıma razı ettik. Daha evvel müteahhitin hazırladığı protokole ilaveten ayrıyeten zeyilname düzenledik. Bu alandaki dönüşüm ikiye bölündü. Birinci etapta 568 konut tamamlanacak. Öteki kısımdaki malikler anlaşırsa kalan kısım için de çalışmalar başlayacak. 2019’dan bu yana direkt yahut güya bizimmiş üzere hem öncülük ettiğimiz, hem de şahsen belediye olarak üstlendiğimiz 2 bin 394 konutun dönüşümünü hızlandırdık. Tüm ilçeyi kamu takviyesi ile dönüştürme talihimiz bulunmadığından insanların kendi ortalarında muahede sağlayacağı, binalarını dönüştürecekleri ortamları hazırlamak zorundayız.

Kentsel dönüşümde zorlandığınız çarpıcı örnekler neler?

24 yıldır oluşturduğumuz data tabanımız var. Yıkım riski olan binalar için kat maliklerine önemli ikaz yaparak, dönüşüme davet edeceğiz. Bir örnek vermek isterim. Mevlana Caddesi’nde iki sokağın ortasında yer alan bir bina geçmişte İBB tarafından kamulaştırılıp yıkılmış, cadde de genişlemişti. 2012’de bölgede 600 metrekare toplayan maliklerin dört katlı eski yapısına, sekiz kat imar müsaadesi vereceğimizi duyurduk. Tam iki katlık imar artışına karşın bölgede 2022’ye kadar bir tane uzlaşma sağlanamadı, kapımızı çalan olmadı. “Zorlamaya gerek yok” diyerek plandan geri adım attık. 600 metrekare koşulu yerine parsel bazlı dönüşümde dört katlı yapıların altı kat olabileceğini bildirdik. Haziran 2022’de yürürlüğe giren plan sonrası 14 bina riskli yapı kararı aldı. On yılda sıfır, sekiz ayda 14 dönüşüm talebi. Maalesef parsel büyüdükçe malik sayısı artıkça muahede imkanı azalıyor. Ada bazlı dönüşümden yanayım lakin fiilen güç olduğundan parsel bazlı dönüşüm de başım gözüm üzerime diyorum. Parsel bazlı dönüşümde ilçe belediyesi olarak otopark yapma yükümüz artacak zira parsel bazlı da binaların altına otopark yapılamıyor.

Sahildeki yüksek birtakım projelerin muhtemel zelzelede vereceği yansımadan telaşlı misiniz?

Binaları yıkan yer değil, yere uygun olmayan yapılar. İki yıl evvel büyük yer etüdleri sonrası, zelzele yönetmeliğine nazaran inşa edilmiş binalardan tasa edemeyiz.

Arısoy, Milliyet Gazetesi Haber Araştırma Müdürü Pınar Aktaş, mahallî idareler muharriri Eren Aka ve Haber Araştırma muhabiri Mert İnan’ın sorularını yanıtladı.

Zeytinburnu’nun künyesi

Nüfus: 293 bin
Yüzölçümü: 11.16 km²
Bina sayısı: 15 bin (Yüzde 78’i 1999 öncesi inşa edildi)

Birleşene imar artışı

Belediye olarak vatandaşlara sundukları imkanlara da değinen Lider Arısoy şunları anlattı:

“Ada bazlı dönüşümü tercih edecek vatandaşlarımıza büyük avantajlar sağlayacağız. Ada bazlı birleşmelerde en alt hududumuz 750 metrekare. 750 metrekare üzerine yüzde 20 imar artışı verirken, Bin-2 bin metrekare birleşmeye yüzde 25 imar, 2 bin üzeri ada bazlı dönüşüme yüzde 30, 3 bin ve üzeri birleşik dönüşüme ise yüzde 35’e kadar imar artışı imkanı sağlıyoruz. Böylece dönüşüm maliyetine önemli katkı sağlanmış, vatandaşımızın yükünü hafifletmiş oluyoruz. Lakin ayrık nizam büyük alanların yani adaların toplanması çok mümkün olmadığından daha ufak metrekareli birleşmelere de teşvik vermeye başladık. 500 metrekareye kadar dönüşüm birleşmelerinde yüzde 15 imar artışı, 500-750 metrekare ortasındaki artışa ise yüzde 20 imar artışımız kelam konusu. Deneyim ile biliyoruz, malik sayısı arttıkça muahede oranı azalıyor. Kurtardığımız her binaya zafer kazanmış gözüyle bakıyoruz.”

Kolon denetimi yapıyoruz

Başkan Arısoy, 6 Şubat sonrası yaptıkları kontrolleri şöyle anlattı:

“Felaketin çabucak ardından Kentsel Dönüşüm Müracaat Merkezi’ni kurduk. Kapımızı çalan her vatandaşımıza gerekli bilgileri tüm ayrıntılarıyla anlatıyoruz. Uzun müddet felaketin vurduğu Nurdağı’nda kaldım. Kolon kesiği binalar zelzelenin birinci on saniyesinde yıkılıyor. Zeytinburnu’nda alanda gözleme dayalı denetimler ile kolon kesiği olup olmadığını denetliyoruz. Şimdiye kadar tespit ettiğimiz yapı olmadı. Tespit ettiğimiz anda riskli yapı uygulaması başlatırız. Kolon kesiği olan bir binanın bırakın zelzelesi, zaten yıkılmaması bile mucize. İmar Müdürlüğü takımları teker teker alanda geziyor.”

36 toplanma alanı

“Toplam 36 toplanma alanımız var. 2019’dan bu yana yeni toplam 100 bin metrekarelik iki toplanma alanı ortaya çıkarttık. Bunlardan biri 65 bin metrekarelik Millet Bahçesi, oburu Marmaray’ın üzerinin kapanmasıyla ortaya çıkan 35 bin metrekarelik alan. AFAD’ın toplanma alanlarına ait belirlediği metrekare standartlarına sahibiz.”

Kiraz yiyemeyecek miyim?

Dönüşüm çalışmaları sırasında enteresan talepler de geldiğini söyleyen Lider Arısoy, “Bizim takviye vermek istediğimiz bir bölgede, bir malik ‘Şu an penceremden kiraz yiyorum. Yeni bina yapılırsa tekrar kiraz yiyecek miyim?’ deyince sustum. Açıkçası şaşırdım. Bizim önceliğimiz insan hayatı lakin kimi vatandaşlarımız kiraz yeme üzere önceliği olabiliyor!” dedi.

YARIN: Eyüp