İnançlı yapı rehberi: ‘Evim sağlam mı?’ diyenler için yol haritası hazırladık

KİMLER HAREKETE GEÇMELİ?

İlk adım risk tespiti. Pekala kimler binasında bu çalışmayı yaptırmalı?

1999 Marmara zelzelesi yapı kesimi için milat oldu. Bu zelzeleden sonra sarsıntı yönetmeliği, yapı kontrol kanunu hazırlandı, inşaat gereçlerine standartlar getirildi. Bu nedenle 2000 yılı öncesinde yapılan yapılar büyük soru işareti yaratıyor. Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa, hazır beton kullanılmadıysa, bina kolon ve kirişlerinde çatlaklar varsa, bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları varsa, yapı dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali bulunuyor.

YENİ BİNA YÜZDE 100 İNANÇLI DEĞİL

Tüm bunların yanında Maraş sarsıntısında korkutucu bir tabloyla karşılaştık. Yönetmelik sonrası yapılan, hatta bir-iki yıllık binalar da yıkıldı. Bu nedenle 1999 öncesi büyük risk fakat sonrası da problemsiz denilemez. Şayet binanızda bir çatlak varsa ya da vaktinde sorgulamadan alım yapıldıysa, kurumsal bir inşaat firması değil yeni ve küçük ölçekli bir müteahhit binayı inşa ettiyse risk tespiti yaptırmanızda yarar var.

NEREYE NASIL MÜRACAAT YAPILIR?

Yapı güvenliğini öğrenmeniz için iki seçenek var.

İlk seçenek risk tespiti. Etraf, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılabilirsiniz. Lisanslandırılmış kurumların listesi Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor. Risk tespiti için tek bir hak sahibi süreci başlatabiliyor. Maliklerden biri dilekçe, tapu durum dokümanı ve kimlik fotokopisi ile kelam konusu kurum ve kuruluşlara başvurabilir. İncelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum tarafından Bakanlık Vilayet Müdürlüğü’ne bildiriliyor.

YIKILIR KORKUSU VAR

İkinci seçenek ise ‘deprem dayanıklılık raporu’ hazırlatmak. Binada yaşayanlar özel bir şirkete başvurup ortalama 1 hafta, 10 günde binasının durumunu görebiliyor. Bu seçenekte çıkan sonuç kamu yetkililerine gitmiyor, yalnızca o binada yaşayanlarla paylaşılıyor. Meskeninin riskli çıkması durumunda çabucak yıkılmasından çekinenler maalesef bu yolu tercih ediyor.

Fotoğraflar: Levent KULU / Murat LATİFE / DHA

İstanbul Büyükşehir Belediyesi de müracaat halinde, 2000 öncesi inşa edilen yapılarda fiyatsız olarak ‘hızlı tarama’ yapıyor. Çalışma ön inceleme niteliği taşıyor, sonuçları konut sahipleriyle paylaşılıyor. Lakin dönüşüm yapılması isteniyorsa bakanlık yetkili kurumlara müracaat koşul.

HASARLI ÇIKARSA NE OLUR?

Yapınız riskli çıkarsa hem tapuya işleniyor, hem de size bildiri ediliyor. Bu tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren 60 günden az olmamak üzere belirlenen mühlet içinde yapının yıktırılması gerektiği belirtiliyor. 60 günlük müddet tebligattan sonra ya da itiraz kelam konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra işliyor. Riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek mühlet tanınıyor.

ELEKTRİK SU KESİLİYOR

Bu müddet sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların beşerden ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma süreçleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti takviyesi ile idarece yapılıyor yahut yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça yahut vilayet müdürlüklerince yıkılıyor yahut yıktırılıyor. Masraflarından malikler payları oranında sorumlu oluyor.

YENİDEN ÜRETİM SÜRECİ RİSKİ BİLEREK YAŞIYORUZ

İşte en sıkıntılı etap bu. Türkiye’de dönüşüm yüklü olarak kat karşılığı inşaat modeliyle ilerliyor. Yani vatandaş bir firma buluyor ve pazarlık başlıyor. Firma hak sahiplerine verdikleri hisse dışında kendilerine kalan kısmı satarak işi finanse ediyor. Şayet bu hisse kâfi değilse vatandaş borçlanıyor. Birçok vakit meskeni dönüşüme giren kişi bu borçlanmayı kabul etmiyor. Kimi vakit maddi imkânsızlıklar, kimi vakit da riski ciddiye almama nedeniyle dönüşüme uzaklıklı duruluyor. Şayet bina için yıkım kararı da yoksa vatandaş riski bilerek yaşamaya devam ediyor. İşte bu nedenle mevzunun uzmanları artık Türkiye’de kentsel dönüşümde yeni modellerin geliştirilmesi gerektiğini belirtiyor.

TESPİTİN MALİYETİ NE KADAR?

Yaşanan felaket sonrasında birçok vilayette risk tespiti talepleri arttı. Görüştüğümüz firmalar 2-3 gündür telefonların susmadığını söyledi. Gelelim maliyetlere… Bu alanda standart bir liste yok. Görüştüğümüz bakanlık yetkili bir kuruluş 10 kata kadar maliyetin 10 bin lira olduğunu belirtti. Öteki bir firmaya, yer artı 14 katlı ve 60 haneli bir Bina için fiyat sorduğumuzda 75 bin lira cevabını aldık. Kat sayısı arttıkça sayıların yükseldiğini belirten yetkili şunları söyledi: “Dönüşüme girecek bir binada yalnızca yer ve bodruma bakıyoruz ve fiyatı 6 bin 500 lira. Lakin yüksek katlı yapıda her katta karot örneği alıyoruz. Bu da fiyat artışına neden oluyor.”

Acının merkezi 10 vilayette ise karadan ve havadan hasar tespiti yapılmaya devam ediliyor. Vatandaşlar adres ve TC kimlik numaralarını girerek, ‘e-Devlet’ üzerinden ya da ‘hasartespit.csb.gov.tr’ adresinden konutlarının hasar durumlarını görebiliyor.

HANGİ DAYANAKLAR VERİLİYOR?

Evi dönüşüme giren vatandaşlar için kamu tarafından sağlanan dayanaklar şöyle:

KREDİ: Konutu dönüşüme girecek vatandaşlara verilecek kredilerde üst limit ve faiz dayanağı 2022 yılında iki kere arttırıldı. Son yapılan değişiklikle, konut üretim ve edinme kredileri ile işyeri üretim kredisi 400 bin liradan 600 bin liraya yükseltildi. Konutunu yıkmak yerine güçlendirmek isteyenler için güçlendirme kredisi 160 bin liradan 240 bin liraya çıktı. Faiz takviyesi de 400 baz puandan 600 baz puana yükseltildi. Böylelikle Bakanlığın faiz dayanağı oranı güçlendirme ve konut kredilerine aylık 0.50 puan oldu. Yani vatandaş aylık yüzde 1.5 oranlı dönüşüm kredi kullanıldığında, bunun yüzde 0.50’sini bakanlık karşılayacak. Geçmişte bir hak sahibi ismine faiz dayanağı sağlanacak toplam kredi fiyatı 2 milyon liraydı, düzenleme ile 3 milyon liraya çıkarıldı.

KİRA: Riskli yapıda maliklere aylık, kiracılara defaten kira yardımı yapılıyor. Vilayetlere nazaran değişmekle birlikte kira yardımı 1.000 lira ile 1.500 lira ortasında değişiyor. Yardım riskli yapıda 18 ay, riskli alanda 48 aya kadar sürüyor. Kiracılar ise defaten 2 bin lira ile 3 bin lira ortasında takviye alabiliyor.

HARÇ: Riskli yapılar yenilenirken tapu, noter, damga vergisi üzere harçlardan muafiyet sağlanıyor.

KDV: Vatandaş müteahhitle kat karşılığı mutabakat yapmadan meskenini kendi dönüştürürse yüzde 18 yerine yüzde 1 KDV ödüyor.